房屋贈與是否划算取決於不同的家庭狀況，本篇文章律師用實際案例來分析「房屋贈與」與「繼承」得利與弊。
你是否也想在打拼一生後，將名下房產送給最疼愛的孩子，讓他們能安居樂業，少奮鬥幾年？
但律師提醒若未經審慎規劃房屋贈與，可能反而成為子女肩上沉重的稅務負擔。
許多父母沒注意到，房屋贈與背後隱藏著高額的土地增值稅與未來的房地合一稅。
鴻儒國際法律事務所帶您透過個案徹底釐清贈與和繼承的關鍵差異，用3方法幫助您規劃最適合的財產規劃，保護您的資產與家人的未來。
房屋贈與案例分析：市價 2000 萬的房子，直接贈與要繳多少稅？
前情提要：單親媽媽的擔憂與抉擇
王媽媽是一位單親母親，辛苦了大半輩子，名下終於擁有一間市價約 2,000 萬元的公寓。
她有兩個孩子：大女兒非常孝順，婚後仍時常回家照顧她；但小兒子卻長年在外，不僅不聞不問，還欠下了一屁股債。
王媽媽很擔心，如果自己離世之後依照法律「繼承」，兒子將擁有繼承權。到時候，這間充滿回憶的房子恐怕會被兒子拿去變賣還債，甚至讓女兒無家可歸。
為了保障女兒的下半輩子，王媽媽動了「房屋贈與」的念頭，想趁現在把房子直接過戶給女兒。
但身邊的朋友卻警告她：「現在房屋贈與稅金很重喔！搞不好要繳幾百萬！」這讓王媽媽陷入了兩難。
到底這筆帳該怎麼算？鴻儒國際法律事務所的律師來算給大家看。
【假設條件】
- 房屋市價： 2,000 萬元
- 房地現值總額（稅基）： 假設約為市價的 30%，即 600 萬元（土地公告現值 500 萬 + 房屋評定現值 100 萬）。
- 持有狀況： 王媽媽持有該屋超過 20 年，土地漲價數額較高。
房屋贈與稅金試算：女兒得先準備多少現金？
要精準計算房屋贈與的稅金，我們不能看「市價（2000萬）」，而是要看稅單上的「房地公告現值」。大家可以到財政部進行土地增值稅試算。
1. 土地增值稅：根據財政部土地增值稅試算
贈與必須依一般稅率 (20%~40%) 計算。我們假設經土地增值稅試算，此案的土增稅約為 50 萬元。
2. 契稅：房屋評定現值的 6%
- 計算方式：房屋評定現值 100 萬 × 6%
- 金額：6 萬元
3. 印花稅：房地現值總額 600 萬 × 0.1%
- 印花稅率是千分之一
- 計算方式：房地現值總額 600 萬 × 0.1%
- 金額：6,000 元
🚨 女兒應負擔的費用小結：
在過戶的那一刻，女兒還沒拿到權狀，就必須先拿出 56.6 萬元 的現金（50萬+6萬+6千）來完稅。這對於一般上班族來說，是一筆不小的負擔。
王媽媽要繳多少贈與稅？（善用扣除額）
女兒繳完上述稅金後，接著換王媽媽申報贈與稅。
好消息是，法律允許將「受贈人（女兒）幫忙繳的稅」從贈與總額中扣除，能降低贈與稅金。
- 贈與總額： 600 萬元（房地現值總額）
- 扣除項目：
- 免稅額： 244 萬元（每人每年）
- 受贈人繳納稅費： 56.6 萬元（土增稅+契稅+印花稅）
- 課稅贈與淨額：$600萬 – 244萬 – 56.6萬 = 299.4 萬元
【計算贈與稅】
由於淨額在 2500 萬元以下，適用 10% 稅率。
- 應納贈與稅額： $299.4萬 的10 % = 29.94 萬元
| 稅目 | 納稅義務人 | 金額 (推估) | 備註 |
| 土地增值稅 | 女兒 | 500,000 元 | 一般稅率 (20%~40%) |
| 契稅 | 女兒 | 60,000 元 | 房屋評定現值 100 萬 × 6% |
| 印花稅 | 女兒 | 6,000 元 | 房地現值總額 600 萬 × 0.1% |
| 贈與稅 | 媽媽 | 299,400 元 | 已扣除免稅額與稅費 |
| 總計成本 | 母女合計 | 約 86.5 萬元 |
若「繼承」要繳什麼稅？省下百萬稅金，卻賠了分配權？
如果王媽媽選擇讓房子透過「繼承」移轉，最大的優勢在於「省稅」。在臺灣現行法規下，繼承移轉享有極大的稅務優惠。
兩大稅目直接「歸零」：土增稅與契稅
- 土地增值稅：0 元（免徵）
- 依據《土地稅法》第 28 條，繼承移轉免徵土地增值稅。
- 關鍵影響： 繼承移轉免徵土地增值稅，且土地的「前次移轉現值」會重新歸零（更新為死亡當期的公告現值），等於幫子女消除了潛在的稅務。
- 契稅：0 元（免徵）
- 繼承取得房屋，非屬買賣或贈與，因此不用繳 6 萬元的契稅。
遺產稅試算：王媽媽的情況需要繳稅嗎？
我們同樣用房地公告現值 600 萬元（非市價 2000 萬）來計算遺產總額。
【遺產稅免稅額與扣除額試算】
- 遺產總額： 600 萬元（假設名下無其他現金資產）
- 減：免稅額： 1,333 萬元
- 減：喪葬費扣除額： 138 萬元
- 減：直系血親卑親屬扣除額： 112 萬元（兩位子女，每人 56 萬）
結論： 王媽媽的資產遠低於免稅門檻，因此遺產稅為 0 元。
唯一要花的錢：登記規費
繼承雖然不用繳稅，但去地政事務所辦理過戶時，仍需繳納規費。
- 登記費： 房地現值總額的 0.1%，也就是6,000 元
延伸閱讀：繼承分配程序是什麼？律師帶你掌握 5 步驟完成！
房屋贈與還是繼承好？3 大關鍵指標幫你做最有利的選擇！
| 比較項目 | 現在生前贈與 | 未來身後繼承 | 差異分析 |
| 土地增值稅 | 約 50 萬 (一般稅率) | 0 元 (免徵) | 繼承勝 🏆 |
| 契稅 | 約 6 萬 | 0 元 (免徵) | 繼承勝 🏆 |
| 印花稅 | 約 6,000 元 | 0 元 (免貼花) | 繼承勝 🏆 |
| 遺產/贈與稅 | 約 30 萬 (贈與稅) | 0 元 (遺產稅) | 繼承勝 🏆 |
| 登記規費 | 約 6,000 元 | 約 6,000 元 | 平手 |
| 總現金成本 | 約 86.5 萬元 | 約 6,000 元 | 繼承省下 約86 萬！ |
| 資產掌控權 | 原則可指定給女兒，但仍須注意民 法第1173條歸扣之規定 | 風險極高 (兒子有繼承權) | 贈與勝 🏆 |
法律沒有絕對標準的答案，只有「最適合您家庭」的資產配置方案，建議大家在贈與前，務必從以下三個層面進行分析：
1. 財產掌控權：您是否有必須「指定」給誰的壓力？
指定權選擇「房屋贈與」最強大的理由。 如果您像案例中的王媽媽一樣，擔心身後發生繼承糾紛，或是想避開《民法》「特留分」的限制（例如：不想讓不孝子女拿錢），那麼「贈與」具有絕對的優勢。
雖然房屋贈與的稅負成本可能較高，但能確保房子移轉給您心儀的子女，買到的是一份「安心」與「確定」。當然透過專業的遺產規劃律師，能針對您的家庭狀況提出精準、客製化的方案。
2. 子女未來 5 年內會賣房嗎？
房屋贈與中這點很重要，卻最常被家長忽略！ 子女取得房產後是為了「長期自住」還是「短期變現」？這直接決定了稅務風險。
- 若打算長期自住： 贈與是可行的選項，因為時間能攤平稅負成本。
- 若有出售計畫： 請務必三思！因為贈與取得的成本極低（公告現值），若子女在短期內出售，將面臨極高額的「房地合一稅 2.0」（獲利可能被課徵 35%~45%）。
3. 稅務成本的綜合試算
千萬別只看單一稅目就做決定，律師建議不要單憑網路文章自行報稅。
因不動產移轉涉及的稅目環環相扣，必須將當下的成本（贈與稅、土增稅、契稅）與未來的成本（遺產稅差額、房地合一稅）全部納入天平兩端進行試算。
律師建議： 房屋動輒千萬，是許多家庭一輩子的心血。錯誤的移轉方式，代價往往是數十萬起跳的稅金損失。
建議您在行動前，尋求專業律師或代書協助進行「全方位稅務規劃」，讓資產傳承不再是負擔。
延伸閱讀：怎麼規避特留分？律師解析 5 個合法規避特留分方式！
既然選繼承最省稅，如何把房子「最大利益」留給女兒？
如果王媽媽決定走「繼承」這條路來省稅，她必須採取行動，不能被動等待法律分配。鴻儒律師跟大家分享要把房子最大利益留給女兒的可能性。
第一招：立下有效遺囑
立下有效的遺囑是最基本、也最重要的一步，不過立遺囑有許多法律規定與限制要多注意。
- 如果不立遺囑： 法律規定兒女「均分」。兒子直接拿走 1/2（價值 1000 萬）。
- 如果有立遺囑： 王媽媽可以在遺囑中寫明「房子全部由女兒繼承」。 雖然法律有保障兒子的「特留分」原本應繼分的一半），但這已經能把兒子的份額從 1/2 壓縮到 1/4。
- 結果差異： 女兒拿 3/4（1500 萬），兒子拿 1/4（500 萬），有效遺囑幫女兒多守住了 500 萬 的資產。
延伸閱讀：遺囑財產分配只有5種方式，律師教你正確寫遺囑！
第二招：善用「人壽保險」
王媽媽可以購買人壽保險，並將受益人指定為「女兒」。
- 法律依據： 根據《保險法》第 112 條，指定受益人的保險金「不計入遺產總額」。
- 操作手法： 王媽媽若手邊有現金，可轉為保單。身故後，這筆理賠金會直接進女兒帳戶，兒子完全無法主張特留分，也不用繳遺產稅（需符合基本稅額規定）。惟仍需注意實質課稅原則，避免在高齡或過世前2、3年間密集投保，遭國稅局認定規避遺產稅。
- 策略意義： 女兒可以用這筆「保險金」現金，向兒子「買回」那 1/4 的房屋持分，讓產權完整回歸一人，且不用自掏腰包。
第三招：生前「分年贈與現金」
利用贈與稅每年 244 萬免稅額，王媽媽可以每年合法轉移現金給女兒。
- 原理： 遺產變少了，兒子能分的「特留分」基數自然就變小了。
- 注意： 需注意「死亡前兩年內」的贈與會被視為遺產課稅，所以生前贈與要越早開始規劃越好。
您的家庭狀況比王媽媽更複雜嗎？遺囑該怎麼寫才具有法律效力？人壽保單有什麼風險？
別讓錯誤的規劃造成家人的對簿公堂。立即點擊下方按鈕，預約專業的財產規劃律師進行遺囑與財富傳承規劃諮詢。
【房屋贈與規劃專家】鴻儒國際法律事務所
🏆 家事、法定繼承人的法律專業
鴻儒國際法律事務所精通民事、刑事、行政訴訟等傳統法律領域更以「嶄新形態」專注於家事事件、財富傳承，以及高科技、新金融、醫療生技、AI智慧財產權等新興與跨領域法律議題。
🏆 台北專業律師團隊
我們的團隊成員具備豐富實務經驗與專業背景，提供更適宜、高效率、高品質的客製化法律服務。
🏆 前瞻性的法律策略
我們不只解決當前問題，更致力於為客戶提供具備前瞻性的法律策略，精準且有效地管控企業經營與家族事務中的各項法律風險。
鴻儒國際法律事務所主持律師：朱立偉律師
🏆 科技與法律雙專長
朱立偉律師畢業於國立臺灣大學電機研究所，擁有深厚的科技產業背景與15年以上外商、新創與上市櫃公司高階主管經驗，是國內少數兼具科技與法律雙專長的執業律師。
🏆 專精繼承、遺囑與財富規劃
執業期間，朱律師長期投入於家事繼承、遺囑規劃與財富傳承等領域，協助客戶在家族與資產議題中，兼顧情感與法律、效率與風險控管，建立完善的傳承架構。
🏆 結合法律專業與地政實務
朱律師目前為鴻儒國際法律事務所主持律師，並與雷丘地政士事務所共同組成鴻儒法律集團，提供涵蓋法律、不動產、土地規劃與財富傳承的一站式整合服務。
🏆深耕專業，積極推廣法律新知
朱立偉律師亦積極參與媒體節目與經營自媒體，推廣科技法律與財富傳承知識，期望讓更多人理解如何以法律智慧，守護家庭與事業的永續傳承。
鴻儒國際法律事務所｜專業律師團隊聯繫方式
| 事務所名稱 | 鴻儒國際法律事務所 |
| 事務所地址 | 臺北市大安區仁愛路四段312號2樓之7 |
| 交通方式 | 捷運信義安和站五號出口步行十分鐘 捷運國父紀念館站二號出口步行十分鐘 |
| 電話諮詢 | 02-7755-1995 |
| 官方信箱 | admin@eclatlawfirm.com |
| 官方網站 | 鴻儒國際法律事務所 |
| 官方LINE | 鴻儒官方LINE預約諮詢（加LINE享第一次30分鐘免費諮詢） |
鴻儒國際法律事務所與雷丘地政士事務所聯手，提供涵蓋繼承、遺產分配、遺囑見證、不動產登記與土地規劃的完整法律服務，由兼具科技與法律背景的朱立偉律師領軍，讓您的家族傳承更精準、省力、安心。
📞 立即加LINE預約免費30分鐘諮詢，讓我們協助您釐清繼承流程、了解法律風險，打造屬於您的財富傳承方案，立即加LINE享有第一次30分鐘免費諮詢服務。此外，也歡迎使用電話02-7755-1995預約諮詢。
房屋贈與常見QA，財產規劃律師來解答！
到底「生前贈與」還是「死後繼承」比較省稅？
以「稅金總額」來看，死後繼承通常最省稅。 繼承移轉免徵土地增值稅（通常是最大筆開銷）與契稅，且遺產稅免稅額高達 1,333 萬元。
聽說贈與房子給子女，未來他們賣掉會賠慘？
若子女在短期內出售，獲利（市價減去公告現值）會被大幅拉高，並適用房地合一稅 2.0 的高稅率（最高 45%）如果子女取得房產後打算短期變現，建議考慮「直接買賣」或「繼承」。
每年的 244 萬免稅額，可以用來贈與房子嗎？
可以，這稱為「分割贈與」。 您可以將房子產權「分年」移轉給子女。例如：房子評定現值加土地公告現值共 1000 萬，您可以分 5 年，每年贈與價值 200 萬的「持分」，就能將贈與稅降為零。 雖然贈與稅省了，但每次移轉都要跑一次代書流程。
如果房子送給子女後，他們不孝順可以拿回來嗎？
法律上有條件，但不容易。 根據《民法》第 416 條「防不孝條款」，若受贈人對贈與人有「刑法上之處罰行為」（如毆打、遺棄）或「不履行扶養義務」，贈與人可在知悉後一年內撤銷贈與。 律師建議： 為求保險，建議在贈與契約中加入「附負擔條款」（例如：需每個月支付扶養費、提供父母居住權），若子女違約，父母要討回房產的成功率會大幅提升。
參考資料：
聯徵紀錄多久消除？10 大信用瑕疵行為、查詢方式與分數提升技巧
別只看好的！MagSafe 缺點整理，購買前必看 6 大問題